在房地产市场紧缩压力越来越大的情况下，自去年起就坚持二三线城市战略的恒大地产（03333.HK）成功提前完成年初宣布的销售目标。

恒大地产14日在港宣布，截至2011年10月底集团累计合约销售额778.7亿元，较2010年1月～10月累计的411.6亿元，同比增长89.2%；累计合约销售面积1185.6万平方米，较2010年1月～10月累计的659万平方米，同比增长79.9%；累计合约销售均价6568元/平方米，较2010年1月～10月的6246元/平方米，同比增长5.2%。

在销售气氛较往年相对肃杀的10月份，恒大也维持了不错的销售增势。恒大地产10月份单月实现合约销售额86.1亿元，同比2010年同期的55.6亿元，增长54.9%；合约销售面积139.8万平方米，同比2010年同期的89.2万平方米，增长56.7%。

提前完成全年目标

恒大昨日公布的数据显示，10月公司实现约销售额86.1亿元，同比2010年同期的55.6亿元，增长54.9%；合约销售面积139.8万平方米，同比2010年同期的89.2万平方米，增长56.7%。同时，恒大10月新开盘17个项目，在售项目总计达121个，分布于中国73个城市。

在这一业绩的支持下，2011年1～10月恒大地产累计合约销售额778.7亿元，较2010年1月～10月累计的411.6亿元，同比增长89.2%；累计合约销售面积1185.6万平方米，较2010年1月～10月累计的659万平方米，同比增长79.9%；累计合约销售均价6568元/平方米，较2010年1月～10月的6246元/平方米，同比增长5.2%。

恒大地产总裁夏海钧昨日表示，按照目前已经实现的778.7亿累计销售额，公司已经提前2个月大幅超越全年700亿元的销售计划，累计已完成全年销售计划的111.2%。

夏海钧表示，这一业绩的取得主要靠灵活的销售策略。“我们坚持随行就市的市场策略，确保在低迷的市场环境下取得优异的销售业绩。实际上从7月份开始公司的销售均价在有所调整，主要是我们坚持的随行就市的策略，有效清理了在售的积压的尾盘，使目前的销售存量保持良性的增长，这就是2011年1月～10月的销售情况。”夏海钧昨日称。

恒大地产董事局主席许家印亦对公司目前取得销售业绩感到满意。许家印在昨日发布会上称，由于恒大全国项目布局分散，因而对各个层面市场变化更加敏感，这亦有助于公司快速调整销售策略。“实际上7月中上旬发布6月份业绩的时候，我记得当时讲得很清楚，我们7月份开始会有优惠的措施。这就意味着下半年房价往下走的趋势会多一点。实际上我们对整个市场是更加敏感，因为我们布局全国100多个城市，对市场风吹草动的一点反应都是清楚的，对大的走势和判断相对来说也是比较准的。”许家印称。

策略的灵活确保了销售的持续增长。恒大地产人士表示，恒大今年前10个月的销售额、销售面积、销售额同比增速均位列全国第一。许家印表示，在实现今年销售目标之后，未来恒大将进入稳定增长期，明年恒大的相关销售指标亦将在今年的基础上更进一步。“具体是多少，现在公司还没有研究，但是不会低于今年的目标。”许家印称。

未来策略将更灵活

在成功完成全年销售目标之后，恒大未来的经营策略将更为灵活。

业绩发布会上，开云kaiyun官网入口董事局主席许家印在回答记者提问时表示，恒大的未来策略基于三个因素：第一，恒大已提前两个月超额完成全年700亿的销售目标，完成率达到111.2%；第二，公司的现金流比较充足；第三，7月份开始恒大在价格上有一定折让和优惠。在10月份，扣除一个高端项目的影响，销售均价在5802元/平方米。基于以上三点，恒大管理层将综合考虑，针对今年剩下的两个月进行科学合理正确的决策。

恒大地产表示，在目前市况下未来对土地储备的增加会给予谨慎考虑，年内不会再购买新的土地。许家印昨日称，公司此前已经宣布下半年将不再购买新的土地，这一原则将一直坚持下去。“前两个会已经宣布了，今年下半年不购买新的土地，但以前跟踪一、二年的项目也会购买，这是正常的，不会像以前一下买十几块、二十几块地。今年下半年已经宣布了，这是原则性，不会随便改变的。住宅地产不买了，商业地产更不买了。”他昨日在香港表示。

面对房价的回调压力，恒大亦表示将坚持自己随行就市的定价策略。夏海钧称，今年年内剩余时间定价将考虑三方面因素，第一考虑完成全年的目标，第二考虑手上有大量的现金流，第三公司不购买土地。因此公司的定价要有合理的价格，我们的价格还是随行就市，让中国老百姓都买得起的价格，这是主要的原则。

对于未来内地市场的房价走势，恒大地产高层也给出了自己的判断。许家印昨日表示，最近两个月受到调控影响楼市整体价格往下走的趋势更加明显，但至于说价格往下走到多少，这是很难判断的。“我认为中国的宏观政策和宏观经济稍微松动一点，经济好转一点，同样房价和成交量下跌的趋势相对来说也会减缓一些，这是大的方向，可以作为判断的依据。”许家印称。

成本管理优势明显

许家印称，未来恒大在成本管理上的优势将有助于集团整体经营的稳定。“我们的合作伙伴都是战略合作伙伴，合同不是每年一签的，通常是一签三年。价格波动超过5%的时候，大家会协商进行调整。如果市场涨价超过5%的话，我们就跟合作伙伴协商往上调整，调整多少由双方协商。如果材料往下走，超过5%也要进行协商。但是，每年还有一次招标的会议，尽管是战略合作伙伴，每年也要进行招标，因为我们的量在增加。材料商一般有5%到10%的淘汰率，这是一个竞争，对公司来说，也是够取得更好的服务和性价比的机会。”

许家印预计，未来恒大供应商的供应价格仍然会比较低。“因为我们的需求量比较大。市场上涨和下降的空间都不是很大，但是会有所变化。今年材料商变动的情况是这样的，20%是没有变化的，50%是往下降的。这么大的量以及材料供应计划管理的严密性和完善性，材料单下了以后，都是非常准的。材料商供货过程也是非常简单和省心，收款及时，保证了整个材料供应的稳定性和价格的优惠。”

恒大地产人士强调，恒大的管理模式确保了产品成本低，这一优势将在未来延续下去。“恒大一直都是超前进入升值潜力大的城市及板块，土地成本控制严格，降低源头的土地成本；其次，通过标准化运营与集约化管理，降低了材料、运营、开发等各个流程的成本；最后、通过规模效应确保销售顺利进行。”该人士表示。

在这一基础上，恒大地产并不最求最大的利润空间，而更多通过薄利多销推动资金滚动。2011年1月～10月，恒大销售均价6568元/平方米，减去1500元/平方米的精装修，恒大全国房产均价约5000元/平方米，“这个价格不仅受到客户欢迎，也让我们的资金能够更快运转起来，在市场面临压力的情况下立于不败之地。”

对于这一策略，恒大董事局主席许家印在各类场合多次提到：“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴（供应商、建筑商）的让利。恒大要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。”