证券时报 2010-6-9 孙闻 徐欢

尽管宏观调控政策让国内地产市场成交量陡然下降，但率先让利促销的开发商还是取得了先机。记者昨日从恒大地产五月业绩发布会上获悉，恒大地产五月份实现合约销售40.5亿元.同比大幅增长328%。在实行八五折促销后的首个销售月份实现了逆势领跑。

逆势取得红五月

恒大地产昨日在香港发布业绩报告显示，公司五月业绩逆势飘红。统计显示，恒大地产5月份实现合约销售额40.5亿元，面积64万平方米，均价6326元。数据对比显示，当月合约销售金额较去年同期增长328.6%,销售面积同比增长240.3%,销售均价同比增长26%。

统计显示，恒大地产5月合约销售金额创出年内单月新高。其当月40.5亿元的合约销售金额较4月环比增长8.3%；合约销售面积64.0万平方米，环比增长10.7%。根据统计，恒大地产今年前几个月的销售金额分别为，四月37.4亿元、三月合约销售额36.7亿元、二月合约销售额12.4亿元、一月合约销售额34.8亿元。

在5月业绩实现逆势增长后，恒大地产前五月业绩保持了快速增长势头。据统计，2010年1至5月恒大地产累计实现合约销售额161.8亿元，较2009年同期增长150.8%；累计合约销售面积253.3万平方米，同比增长85.2%。

值得注意的是，4月份中旬国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》连续出台了多条针对房地产市场的调控措施，随着严厉的宏观调控政策出台，国内地产市场成交量陡然下降。恒大地产业绩在五月份可谓实现了逆势上涨。

让利促销确保领跑地位

恒大地产逆势飘红的原因在于率先让利促销。据了解，恒大地产5月6日开始对全国二十多个城市的楼盘全面执行八五折促销，争取以价格让利获得销售额的大幅攀升。

国内多家地产中介研究机构此前接受记者采访时分析，在目前的市场情况下，恒大地产率先让利促销的举措是明智之举。数据显示，恒大地产的策略取得了成效。

根据统计，5月6日至5月31日期间，恒大地产日均合约销售金额1.35亿元，相比促销前的日均6400万元左右，大幅攀升约110%；日均合约销售面积2.2万平方米，相比促销前的日均9400平方米左右，大幅攀升约134%。显然，让利促销刺激了恒大地产销售实现了增长。

实际上，随着政府在4月中旬推出以信贷调控为核心的地产调控，国内地产行业成交量迅速下滑。记者查阅最近公布业绩的多家地产开发商数据发现，多家主流开发商业绩在5月份业绩初现了明显下滑。以地产龙头万科为例，根据其6月7日公布的五月份销售简报，五月份公司实现销售面积47万平方米，销售金额51.1亿元，分别比09年同期减少32.6%和20.2%。

其它开发商数据也显示出新政的影响。6月3日雅居乐股东大会后，管理层表示，首4个月合约销售合共达到75亿元，但5月合约销售约10亿元，环比下跌33%。6月1日，富力地产公布5月的销售业绩显示，5月内取得销售收入12.53亿元，销售面积达约10.6万平方米。较去年同期分别下降48%和58%。同样是在港上市的龙湖地产管理层在5月26日透露数据显示，其5月份的合同销售额或跌至15亿元，较四月业绩环比降幅可能有四成。

但值得注意的是，目前地产行业尚未出现普遍性降价促销，北京、深圳、上海等地只有零星开发商在对部分楼盘采取促销措施。多数主流开发商尚按兵不动，没有采取规模性的实际行动。

受益二线布局

据分析，恒大地产保持业绩逆势增长，还有一个重要原因是受益二线城市战略布局。目前，市场普遍认为，一线城市涨幅过大，成为本轮调控中的重灾区，而二线城市相对来讲更加健康。

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》显示，二线城市开始成为大型房企的重要战场。

恒大地产即受益于较早的布局二线城市。据了解，恒大地产目前在全国二三线27个主要城市拥有恒大华府、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目70多个。截止今年第一季度，恒大二线城市销售额已占90%以上。

据分析，这一布局带来的优势一是市场稳定、二是拿地成本相对较低，有利于提高抗风险能力。恒大地产5月销售数据的分类统计显示了这一特点。据统计，恒大地产五月合约销售金额环比升幅较大的区域为，天津上升308.0%、包头上升182.5%、合肥上升126.4%、西安上升104.4%、沈阳上升50.0%、太原上升43.0%、广东上升35.9%、武汉上升18.1%。

5月合约销售金额分布前十强区域销售情况为，重庆11.4%、成都及周边9.4%、合肥9.0%、广东8.8%、沈阳8.1%、太原7.8%、南昌7.5%、长沙6.8%、石家庄6.7%、武汉及周边5.4%。

增加现金提高抗风险能力

据了解，销售增加让恒大地产现金流进一步提升。统计显示，恒大地产截止5月底，现金余额为港币199.9亿元；尚有未使用的银行授信额度257.5亿元人民币。

前五月，恒大地产现金余额保持了相对稳定，并不断增加。其2009年12月末现金余额港币163.6亿元、2010年2月、3月约为港币150亿元，4月末时已经提升到港币209.9亿元。

据恒大地产人士分析，在国内地产调控背景下，房地产行业将重回现金为王的时代，因此恒大地产率先推出了让利促销的策略，目的就是为了提高现金流量，以准备在地产低潮时期推动行业洗牌。

北京中原地产一位负责人向记者分析，每一轮地产低潮时期都是行业洗牌的良好时机，拥有大量现金的地产公司可以借助地产低潮时以更低的价格拿地，进而实现超越。

对于恒大地产来说，增加现金流显然有着更大的意义。目前恒大地产是国内土地储备最大的地产公司，土地储备超过5000万平米，并且恒大地产保持了在建面积超过2000万的平米的水平，也是行业第一名。保持现金流充裕对恒大来说，意义非同一般。

恒大地产人士向记者分析，恒大地产储备大，一致在坚持快速开发，其项目施工推出时间最快可以在半年时间完成，这有利于现金流的保持。

标准化确保成本

为提高抵抗风险的能力，恒大地产还加强了内部管理。据了解，目前恒大地产在所有项目上采取标准化成产模式。这也成为恒大地产的杀手锏。据美林早前发表研究报告，恒大主要竞争优势就是在于将产品标准化。其整体发展过程包括选择项目、设计、选材、投标、兴建以至推广，均采用标准化模式进行，令营运效率与成本控制均可做到最好。美林将恒大这一模式形容为地产界的麦当劳。

在这一模式之下，恒大地产还采取了总部统一采购方式确保产品质量和成本最优化。据了解，恒大地产此前不久宣布与200多家上游供应商就促销后产业链内部整合达成战略协议。

恒大表示，将通过招标标准化和集中采购，大幅降低材料及设备的价格;同时，依靠全国统一的采购配送体系，有效降低采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。恒大人士介绍，这是通过对产业链资源的优势整合，保证合理的利润空间的重要举措。